Sul tema degli affitti brevi il Comune sembra essere già arrivato alle conclusioni prima ancora di aver completato le analisi. Si annunciano tetti nelle diverse zone della città, blocco delle nuove autorizzazioni e durata massima delle autorizzazioni, mentre le analisi sull’housing stress sono ancora in corso. È esattamente il contrario dell’approccio che, anche nel quadro europeo, dovrebbe guidare interventi di questo tipo: prima si dimostra il problema, poi si individuano le misure necessarie e proporzionate per affrontarlo.
Bologna deve certamente monitorare e governare il fenomeno degli affitti brevi, ma senza raccontare che sia questa, da sola, la spiegazione dell’emergenza abitativa. Nel centro storico ci sono 28.290 abitazioni in cui vive una o più famiglie, dato al 31 dicembre 2024, mentre nel database comunale risultano 2.199 immobili interi destinati ad affitti brevi tramite Airbnb. Sono numeri significativi, ma dimostrano anche che il problema è molto più ampio.
Secondo il rapporto Federproprietà-Censis 2025, inoltre, a Bologna risultavano 4.642 annunci Airbnb, di cui 3.989 relativi a interi appartamenti; il 68,2% degli host aveva più di un annuncio. Anche questo dato va letto correttamente: non significa che il 68,2% dei proprietari possieda almeno due immobili.
Il punto vero è un altro: quanti degli immobili che eventualmente uscissero dagli affitti brevi tornerebbero davvero sul mercato della locazione residenziale? E quale sarebbe l’effetto concreto sui canoni? Limitare un’attività non significa automaticamente creare nuove abitazioni.
Anche ammesso e non concesso che questa sia la strada indicata dal quadro europeo, la stessa Commissione europea chiarisce che le restrizioni da sole non possono risolvere la carenza abitativa e che le misure devono essere basate sui dati, necessarie, proporzionate e mirate.
Il problema è quindi anche quello dell’offerta. E qui Bologna deve interrogarsi sulle proprie politiche urbanistiche: il PUG dovrebbe facilitare la rigenerazione urbana e rendere conveniente recuperare e trasformare gli immobili, non aggiungere condizioni e costi che rischino di rendere economicamente insostenibili gli interventi. Lo stesso Comune ha riconosciuto che il valore delle aree è uno degli elementi che limitano oggi la rigenerazione delle aree dismesse. Se vogliamo nuove case, dobbiamo chiederci se l’insieme dei vincoli, degli obblighi e dei costi urbanistici non rischi di aumentare il costo finale degli interventi e quindi delle abitazioni.
Già in occasione della legge regionale sugli affitti brevi avevamo posto una questione molto semplice: una regolazione seria deve avere una base conoscitiva chiara, tutelare chi è già in regola e intervenire dove esiste realmente una concentrazione che produce effetti sulla città. Non possiamo pensare che ogni immobile sottratto agli affitti brevi diventi automaticamente una casa accessibile per una famiglia. E non possiamo introdurre norme che penalizzano chi investe, riqualifica e mette a disposizione un immobile senza dimostrare prima quali risultati produrranno.
Per affrontare davvero l’emergenza abitativa serve un cambio di prospettiva: riportare sul mercato gli immobili sfitti e quelli oggi inutilizzati perché necessitano di ristrutturazioni importanti, sostenere i proprietari che scelgono l’affitto residenziale, aumentare l’offerta di alloggi per studenti, giovani e lavoratori e utilizzare le risorse pubbliche per recuperare il patrimonio comunale.
Serve anche maggiore tutela per i proprietari che affittano a lungo termine e strumenti concreti per i giovani che, pur lavorando, non hanno ancora un contratto a tempo indeterminato e faticano ad accedere a una casa. Bologna ha bisogno di più abitazioni disponibili, non semplicemente di un mercato più regolato. Se vogliamo abbassare la pressione sui prezzi, dobbiamo aumentare l’offerta e rendere possibile costruire, recuperare e affittare di più.